Fideicomiso Inmobiliario de Preventas: Vender para construir

"Siempre es más conveniente vender para construir, frente

al mecanismo tradicional de construir para vender" - Roberto Millán (2014)

Partiendo de la base que el sistema de compra de unidades inmobiliarias sobre planos hace referencia a aquellos proyectos que, sin haber iniciado su construcción, se ofrecen en el mercado, la administración de las preventas de un proyecto inmobiliario, que valga la pena decir, podrá ser residencial, comercial e industrial, consiste en la celebración de un contrato de fideicomiso entre la sociedad fiduciaria y el promotor del proyecto para recibir los dineros correspondientes a la separación de los inmuebles tendientes al pago de las cuotas iniciales.

Lo anterior tendrá por objeto la transferencia de dichos dineros a los promotores cuando se evidencie el cumplimiento de las condiciones que determinan la viabilidad comercial, técnica y jurídica de los proyectos de construcción. Estas condiciones para el desembolso de los dineros son acordadas en el acto constitutivo del fideicomiso y conocidas además por los futuros compradores de las unidades inmobiliarias, quienes a su vez aceptarán dichas condiciones y tendrán la tranquilidad de saber que si las mismas no se cumplen en un plazo previamente establecido, sus dineros les serán devueltos por la sociedad fiduciaria.

Hoy en día, el uso de las preventas inmobiliarias en varios países latinoamericanos, tiene su origen en una de las estrategias utilizadas por los promotores y entidades financieras, a raíz de lecciones aprendidas en crisis económicas de carácter general o especificas del sector de la construcción, como ocurrió en Colombia en la década de los noventas.

La regulación en este tipo de esquemas se hace necesaria para la delimitación y definición del alcance de las obligaciones y derechos a favor, tanto de los promotores como de los compradores de unidades inmobiliarias.

Este esquema de negocio no sólo ofrece tranquilidad y confianza al adquirente de la unidad inmobiliaria, sino que para el promotor del proyecto representa la ventaja de iniciarlo con la seguridad de su éxito y viabilidad comercial y financiera. El promotor podrá comercializar a través del esquema fiduciario de preventas su proyecto, mediante un mecanismo que genera confianza y tranquilidad en la administración de los dineros aportados por los futuros compradores, facilitando la gestión de venta.

En un sector con el auge y las proyecciones de crecimiento favorables para los próximos años, es importante asegurar y soportar debidamente una eficiente comercialización y viabilidad de los proyectos inmobiliarios, la cual representará parte del insumo utilizado por la entidad financiera al momento de evaluar la aprobación del préstamo interino.

La celebración de Fideicomisos Inmobiliarios de Preventas se soporta en tres (3) propósitos fundamentales:

1) Facilitar al comprador el pago en forma fraccionada de la cuota inicial del inmueble.

2) Facilitar la compra un inmueble a un precio que en la gran mayoría de los casos será inferior al valor del mismo a la finalización del proyecto de construcción.

3) Proporcionar al promotor una liquidez importante para desarrollar el proyecto y facilitar el acceso al financiamiento o vinculación de inversionistas.

- Extracto de "Fideicomiso Inmobiliario de Preventas" por Roberto Millán,

Revista Acropovi Volumen IV.

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